唐冶之于歷城區(qū)的地位，就像CBD之于濟(jì)南，作為歷城區(qū)城市界面形象數(shù)一數(shù)二、無(wú)可媲美的唐冶片區(qū)，配套齊全且比較成熟，但是也許是因?yàn)樵缙诘纳虡I(yè)開(kāi)發(fā)商不靠譜，加之更靠里的區(qū)域商業(yè)還沒(méi)填充滿(mǎn)，使得唐冶商務(wù)氛圍和密度都比較一般，片區(qū)內(nèi)的多數(shù)業(yè)主不得不需要去更核心的高新/CBD上班，但是唐冶到這些地方得有10公里了，上班通勤時(shí)間成本比較高。不過(guò)唐冶預(yù)期是可以的，但是需要較長(zhǎng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)和人口的落地周期。
唐冶東西分的話(huà)，可以分為西唐冶和東唐冶，西唐冶周邊劣勢(shì)相對(duì)多些，多以高層為主，密度較大，樓盤(pán)更偏剛需，不過(guò)距離市區(qū)更近點(diǎn)；東唐冶規(guī)劃的更加低密度，加上靠著圍子山，從早期開(kāi)發(fā)的銀豐的房子，到后來(lái)新建的遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)潤(rùn)府、龍湖景粼原著以及最近新開(kāi)的保利鵲華賦，這些房子品質(zhì)都相對(duì)不錯(cuò)，適合改善居住品質(zhì)的購(gòu)房者。
唐冶按照南北分的話(huà)，可以分為南唐冶、中唐冶和北唐冶，唐冶的中部和南部已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)的尾聲了，后期主要開(kāi)發(fā)的北唐冶也就是飛躍大道的北側(cè)，這是后期歷城區(qū)主力開(kāi)發(fā)的區(qū)域，因?yàn)檫@里靠近地鐵2/4線(xiàn)終點(diǎn)站，也多公園，靠著三甲醫(yī)院，片區(qū)規(guī)劃也不錯(cuò)，這里也吸引了一些購(gòu)房者的關(guān)注，不過(guò)目前處于開(kāi)發(fā)初期，發(fā)展周期會(huì)比較長(zhǎng)，且自然環(huán)境目前看起來(lái)一般。
盤(pán)點(diǎn)下唐冶在售的樓盤(pán)情況:
有價(jià)格低點(diǎn)的剛需盤(pán)，這是符合這個(gè)片區(qū)整體定位的，因?yàn)樘埔蔽恢孟鄬?duì)靠外了，買(mǎi)這里的大部分人多數(shù)是預(yù)算有限的年輕剛需購(gòu)房者。在售代表就是能建紫郡蘭園，一萬(wàn)四千多的價(jià)格，從去年到現(xiàn)在這個(gè)樓盤(pán)一直賣(mài)的不錯(cuò)，之前我寫(xiě)過(guò)這份樓盤(pán)的測(cè)評(píng)，標(biāo)題是:笑到最后 能建紫郡蘭園，這個(gè)樓盤(pán)最大的成功是踩準(zhǔn)了入場(chǎng)的時(shí)機(jī)，雪山/唐冶/神武這幾個(gè)東部主流的相對(duì)優(yōu)質(zhì)的剛需片區(qū)在售樓盤(pán)貨量都不太多了，各個(gè)盤(pán)都進(jìn)入尾聲，能建紫郡蘭園就成為了為數(shù)不多的選擇，因此一個(gè)相對(duì)高的價(jià)格也能賣(mài)的不錯(cuò)。樓盤(pán)主要在售100\114\116\119平的小高層，總價(jià)主要在140-180萬(wàn)，這幾個(gè)戶(hù)型也是這幾個(gè)盤(pán)比較暢銷(xiāo)的戶(hù)型，在售的洋房產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)高些，就不太推薦了。
在售的另一個(gè)剛需剛改定位的樓盤(pán)是新盤(pán)歷控錦唐國(guó)風(fēng)，這個(gè)樓盤(pán)在未開(kāi)盤(pán)前我寫(xiě)過(guò)專(zhuān)門(mén)測(cè)評(píng)（未來(lái)可期 歷控錦唐國(guó)風(fēng)），樓盤(pán)位于飛躍大道以北的唐冶北片區(qū)，目前區(qū)域處于發(fā)展初期，個(gè)人感覺(jué)這個(gè)位置是比能建紫郡蘭園是更好點(diǎn)的，但是市場(chǎng)對(duì)它非常不認(rèn)可，首開(kāi)默默無(wú)聞，至今0套網(wǎng)簽，對(duì)它不接受的點(diǎn)大概是：1.區(qū)域目前比較荒，發(fā)展周期長(zhǎng)；2.對(duì)歷控的不信任；3.樓盤(pán)定位有些問(wèn)題，個(gè)人感覺(jué)戶(hù)型面積過(guò)大了，最小戶(hù)型119平起步，145平以上的戶(hù)型還搞精裝，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高了。賣(mài)的差的樓盤(pán)問(wèn)題基本都是類(lèi)似的。
再就是遠(yuǎn)洋潮起東方了，這個(gè)樓盤(pán)位置靠南些，位置要好了。該樓盤(pán)從2021年下半年開(kāi)售，目前貨量不多了，最近會(huì)迎來(lái)西地塊的交付，到時(shí)看看交付咋樣。目前樓盤(pán)主要可選的房源是：東地塊114/130平的洋房，位于地塊北側(cè)，采光較差，價(jià)格在1.6萬(wàn)左右毛坯；另外西地塊的145\175\181平這種大戶(hù)型的精裝房源還可選，不過(guò)單價(jià)\總價(jià)相對(duì)高，有這樣的預(yù)算可能就瞧不上這個(gè)樓盤(pán)了，樓盤(pán)定位不是改善，再就是大戶(hù)型的性?xún)r(jià)比相對(duì)很一般吧。推薦閱讀：遠(yuǎn)洋潮起東方示范區(qū)實(shí)景，不錯(cuò)！
令人欣喜的是唐冶發(fā)展出了頗具規(guī)模的改善住宅。上邊說(shuō)了唐冶東部發(fā)展更晚，土地密度更加低，加上靠著圍子山，環(huán)境不錯(cuò)，以上條件具備了開(kāi)發(fā)外圍改善的基本條件，因此吸引了銀豐、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、保利等產(chǎn)品力不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)了銀豐唐郡、萬(wàn)科翡翠山語(yǔ)、龍湖景粼原著、華潤(rùn)潤(rùn)府、保利闕華賦等品質(zhì)改善盤(pán)。外圍改善盤(pán)需要具備的最基本要素是啥呢？個(gè)人認(rèn)為是：1.低密度（洋房+別墅最好，不能有高層）；2.好環(huán)境，不要有明顯污染源;3.品質(zhì)開(kāi)發(fā)商，有強(qiáng)品牌號(hào)召力。以上三點(diǎn)最重要，除了這三點(diǎn)外，有稍好的配套那更是錦上添花了，公共交通便利那就很完美了。唐冶東部就屬于契合外圍改善具備的條件，比港溝整體界面更好，比神武/彩石配套更完善。
目前在售的改善盤(pán)有：
尾盤(pán)的華潤(rùn)潤(rùn)府，這個(gè)樓盤(pán)之前寫(xiě)過(guò)，推薦閱讀說(shuō)幾句華潤(rùn)潤(rùn)府；它是去年最成功的外圍改善盤(pán)，共902套，已網(wǎng)簽778套，還有部分已買(mǎi)房未網(wǎng)簽了，實(shí)際基本只剩頂?shù)追吭纯蛇x了，看好該盤(pán)未來(lái)的流通性。
好轉(zhuǎn)的龍湖景粼原著二期，該盤(pán)入市的節(jié)點(diǎn)正趕上龍湖天奕的交付維權(quán)，龍湖的口碑有些崩裂，加上龍湖資金緊張，雖然入市價(jià)格不高，但部分還是持觀(guān)望的態(tài)度，去年底賣(mài)的不太好。后來(lái)龍湖天奕整改交付的不錯(cuò)，又換回了一些口碑，慢慢銷(xiāo)量起來(lái)了。到今天只剩16號(hào)樓沒(méi)取證了，已經(jīng)取證324套，網(wǎng)簽了192套，其中最小戶(hù)型136平的基本清盤(pán)，158\197\241的部分樓棟房源還可選。龍湖景粼原著二期的位置、目前展示的樓盤(pán)配置都是OK的，價(jià)格也合理，能不能買(mǎi)它的主要問(wèn)題是龍湖交付是否減配了？最近幾年交付的項(xiàng)目多多少少都有點(diǎn)維權(quán)，讓人感覺(jué)不是太放心，不過(guò)減配的龍湖也比大多數(shù)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)。
標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老改善盤(pán)保利鵲華賦，三面環(huán)山、低密度、高品質(zhì)、配套會(huì)所、安靜，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)工地進(jìn)展速度快。如果不把保值增值看的太重，更想買(mǎi)個(gè)居住舒適度高的房子，尤其是上班時(shí)間不緊張的，那它就是比較不錯(cuò)的選擇，精裝，兩萬(wàn)二三的價(jià)格個(gè)人認(rèn)為是合理的售價(jià)。缺點(diǎn)就是1、唐冶東這個(gè)區(qū)域距離市區(qū)比較遠(yuǎn)，2、項(xiàng)目近距離日常購(gòu)物不是太方便。樓盤(pán)在售165/185/235平的洋房，另外還有225/350平疊拼在售。
需要說(shuō)明的一點(diǎn)是：在外圍區(qū)域買(mǎi)改善房，不要把保值增值看的太重，這些改善房提供的是更好的居住舒適度，要把“居住”放在首位考量。